Loeng 11. Ehituskorraldus 1

1. Autori andmed ja kasutatud kirjandus

Käesoleva õppematerjali koostaja on Anneli Ramjalg (Alt), Tallinna Tehnikakõrgkooli
ehitusteaduskonna ehituskorralduse ja juhtimise aluste lektor.


Õppematerjali koostamisel kasutatud allikad:

• Sutt, J. (1997). Ehituskorraldus. Tln: TTÜ kirjastus
  
• Koitla, K. (2009). Ehituse tellija roll ehituse loomisel. Tln: Ettekanne I Projektijuhi päeval TTK-s
  
• www.juhtimine.ee

See teos on litsentseeritud Creative Commonsi Autorile viitamine + Mitteäriline eesmärk + Jagamine samadel tingimustel 3.0 Eesti litsentsiga.

2. Sissejuhatus

Ehituskorraldus käsitleb tööde omavahelisi seoseid ja järjestusi.

Ehitustehnoloogia käsitleb eelkõige seda, mida peab teadma ja tegema tööline.

Ehituskorraldus käsitleb eelkõige seda, mida peab teadma ja tegema insener/ehitusjuht.

Ehitusprotsessis osalejad: omanik, projekteerija, töövõtja, ehitusjuht, konsultant, nende suhted ja vastutus.

2.1. Põhimõisted

EHITUS kui mõiste haarab kõiki ehitise elutsükli faase; kavandamist, ehitamist, ehitise hooldamist ja lammutamist.

UUSEHITIS – ehitis, milles ei esine varasemaid ehitusosi.

EHITISE KASUTUSLUBA - on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada kavandatud otstarbel.

REKONSTRUEERIMINE - ümberehitamine, millega kaasneb ehitise kasutusotstarbe muutmine.

RENOVEERIMINE – ümberehitamine, mille eesmärgiks on hoone kasutusväärtuse tõstmine ilma kasutusotstarbe muutmiseta.

REMONT – ehitustöö lagunenud ehitistarindite ja tehnosüsteemide parandamiseks või taastamiseks.
Sealhulgas:
KAPITAALREMONT, kui parandatakse või taastatakse ehitise kandvad või põhitarindid ning tehnosüsteemid ja
HOOLDUSREMONT (jooksev remont, sanitaarremont) on regulaarsed hooldustööd ehitise normaalseks toimimiseks ja kasutusaja pikendamiseks.

2.2. Ehitis

EHITIS – füüsiline keha
- hoone
- rajatis

EHITUSKULU
kulud maa ostuks
finantskulud (laenuintressid)
kulud platsi vabastamiseks ja ettevalmistamiseks
kulud hoonele ja rajatistele
projekteerimise, järelevalve ja (tellija) juhtimiskulud

EHITUSTOODANG – ehitised – on kas hooned või rajatised.
HOONE on maapinnaga püsivalt ühendatud katuse, välispiirete ja siseruumiga ehitis.
RAJATIS on maapinnaga püsivalt ühendatud, inimtööga valminud ehitis, mis pole aga hoone.

Ehitis koos maaga moodustab kinnisvara.
Maa (krunt), millel ehitis asub, on tavaliselt selle kinnisvara olulisim komponent.
Kinnisvara on kaup, kuid muudest kaupadest erinevalt on tal kestev väärtus.

Krundi väärtus oleneb asukohast (kaugus keskusest), naabrusest, tehnovõrkudega varustatusest, atraktiivsusest ja maakasutuse ettekirjutustest, mis on määratud detailplaneeringuga.
Aja jooksul maa väärtus muutub.
Osaliselt oleneb maa väärtus omaniku tegevusest, kes võib tõsta maa väärtust, näiteks tehnovõrkude väljaehitamise teel.

Osaliselt muutub maa väärtus aga omanikust sõltumata, näiteks naabruse (elanikkonda või ehitiste) või planeerimiskirjutuse või seaduse muutumise tõttu.
Seepärast tuleb enne investeemisotsuse tegemist hinnata nii kavandatavat ehitust kui ka krunti, mis eeldab uuringuid.

2.3. Projekti tasuvuse ja teostatavuse uuringud

Projekti tasuvuse ja teostatavuse uuringud on arendusprotsessi esimene faas, millele järgneb projekteerimine (kavandamine).

Tasuvuse ja teostatavuse uuringud teeb tavaliselt tellija, kuid ka selles staadiumis ei ole konsultatsiooni(projekteerimis) firma kaasamine välistatud.

Tasuvusuuring on eelkõige turu-uuring.
Turgu on vaja õigel kohal ja ajal.
Turg peab tagama hinna, mis korvab kulud.

Põhilised muutujad, mille alternatiivseid väärtusi käsitletakse, on maa hind, ehituskulud, rendid, intressimäärad, laenukulud, ostu- ja müügihinnad, investeeringute rentaablus, arendusprogramm (kalenderplaan).

Turu-uuring hõlmab ka asukoha ja piirkonna uuringud: hinnatõusu ja naabrust, elanike sissetulekuid rühmiti jne.

Raha, mis kulub taolisteks uuringuteks, tundub olevat suur, kuid võrreldes projekti kogumaksumusega on see kulutus põhjendatud.

Kui tasuvusuuring oli positiivne, siis enne investeerimisotsust ja maa ostu tuleb teha teostatavusuuring, mille põhilisteks osategevusteks on:

1. platsi füüsikaliste parameetrite tundmaõppimine,
2. platsi uuringud,
3. detailiseeritud eskiisjooniste tegemine,
4. detailplaneeringu ettekirjutustega tutvumine või planeeringutaotluse esitamine,
5. planeerimisorganitega läbirääkimine,
6. projekteerimisloa (projekteerimistingimuste) saamine,
7. finanseerimise ja kindlustusprobleemide lahendamine,
8. põhjalikum turu-uuring koos hindade ja rentide täpsustamisega,
9. ehituskulude detailsema eelarve koostamine ja töövõtu korraldamise viisi valik, eelläbirääkimised töövõtjate ja nõunikega.

Kui teostatavusuuring on tehtud, tuleb projekti uuesti hinnata.

Peale investeerimisotsuse vastuvõtmist on muudatuste tegemine töö suunas ja ulatuses väga problemaatiline.

Valik seisneb peamiselt ehitusmaterjalides ja ehitustehnoloogias, töövõtu korralduse ja hinnakujunduse meetodites.
Kõige tähtsamad otsused tehakse arendusprotsessi alguses.
Järgmiste otsuste mõju ettevõtmise tulemusele väheneb järjest.

2.4. Ehitise elutsükli faasid

Õppeaine ehituskorraldus eesmärk on anda tervikpilt ehitusprojekti realiseerimisest läbi kõigi projekti elutsükli faaside, pidades silmas nüüdisajal välja kujunenud tööjaotust investorite, ehituse tellijate, professionaalsete ehitusjuhtide, projekteerijate, ehitustöö ettevõtjate ja järelevalve vahel.

Ehitustegevuse korralduslik külg on oluline investeerimisprojekti realiseerimise kõigis faasides nii protsessi terviklikkuse kui ka üksikfaaside finktsioonide seisukohalt, kuna:

• iga järgmise faasi tulemuslikkus oleneb eelmises faasis tehtud otsustest,
• süveneb traditsiooniliselt üksteisele järgnevate faaside ajalise ühildamise* tendents,
• süveneb spetsialiseeritud ettevõtete (projekteerija ja ehitaja, ehitaja ja tellija, ehitaja ja ehitusjuht jm) funktsioonide ühildamise tendents.

Omanik – ehitusliku investeerimisprojekti algataja ja läbiviija.
Tema toimingud projekti läbiviimisel olenevad sellest, kas ta ehitab müügiks, väljarentimiseks või enda poolt hõivamiseks, samuti sellest, kas on tegemist eraõigusliku või avalik-õigusliku subjektiga.

Suhetes töövõtjatega (projekteerija, maksumuskonsultant, ehitaja jm) esineb omanik Tellija rollis.
Omanik võib tellija rolli täita ise või delegeerida selle käsunduslepingu kaudu professionaalsele ehitusjuhile.

Professionaalsed ehitusjuhtimise firmad lahendavad käsunduslepingu alusel paljud omaniku ees seisvad ülesanded ehituse tellimisel, alates vajaduse uuringutest ja lõpetades vigade parandusega ehituse garantiiperioodi lõpus.

Projekti arendamise esimeses ettevalmistavas faasis on kulude probleem eelkõige kulude ja tulude prognoosimine ja plaanimine, projekti tasuvus ning ehituskulude ja kasutuskulude tasakaalustamine, üldiste kvaliteedinõuete püstitamine.

Projekti arengu teises faasis toimub ehituse projekteerimine.
Selles faasis jälgib omanik eelkõige projekteerimiskulusid, valides projekteerija vähempakkumisel.

Projekti arenduse kolmandas ehk ehitamise faasis on kulude juhtimiseks kümmekond erinevat meetodit, mille vahel peab omanik tegema valiku balanseerides maksimaalse kasumlikkuse või väiksema riski vahel.

Ehituskestus tuleks ligikaudselt määrata (hinnata) juba tasuvusuuringute faasis, konsulteerides töövõtjate või professionaalsete ehitusjuhtidega.
Ehituskestus moodustab olulise osa projekti kestusest ja mõjutab nii projekti tasuvus hinnanguid, omaniku finantsplaane kui ka ehituse hinda.


Mõistel projekt on ehituses kaks tähendust.
Esiteks
tähendab projekt kõiki tegevusi ehitise elutsükli jooksul,
projektil on selgelt fikseeritud algus ja lõpp, eesmärk ja tulemuse hindamise kriteerium,
projekti realiseerimiseks tuleb sooritada hulk omavahel keerulistes seostes tegevusi,
projekti edukas elluviimine eeldab plaanimist.

Teiseks
tähendab projekt ehitise püstitamiseks vajalike dokumentide kogumit:
joonised,
spetsifikatsioonid,
seletuskirjad,
eelarved jm

2.5. Ehituse erinevus tööstustootmisest

Ehitamisel kui tootmisel on tööstustootmisega võrreldes rida erinevusi, mis mõjutavad juhtimissüsteemi.

1. Ehitustoodang on hajutatud* ja liikumatu.

• Tööjõud ja töövahendid liiguvad objektilt objektile.
• Sellest tulenevad ka juhtimise detsentraliseerimine ja koordineerimisprobleemid.

2. Tootmistsükkel on pikk,

• mis on ehitustegevuse omaette hindamiskriteerium.
• Sellest tulenevad ka spetsiaalsed projektjuhtimismeetodid ja suured lõtkud plaanides.

3. Toodang on kordumatu,

• mis tähendab vajadust iga objekt eraldi tehnoloogiliselt ette valmistada.
• Kordumatus tähendab ka objektide töömahtude erinevust, mis tekitab probleeme tööjõu pideva ja ühtlase koormamise seisukohalt.
• Sellest johtub* peatööettevõtja omal jõul tehtavate tööde vähenemise tendents ja kaaskutsealadega tööliste vajadus.

4. Objektide suurus tingib vajaduse brigaadilise töökorralduse ning tööfrondi haardealadeks jaotamise järele.

5. Tavaliselt on ehitustoodangul juba kavandamise ajal omanik ja seetõttu on ehituses turundusprobleemid spetsiifilised.

6. Ilmastiku ja loodusfaktorite (pinnas) mõju tootmisele.

7. Toodangu suurus tähendab suuri tolerantse.

• Sellest ka tehnoloogiliste lahenduste mitmevariandilisus.
• Toodut arvestades peab ehituse juht lahendama tehnilisi probleeme enam kui vastase juht tööstuses.

3. Ehituse tellija roll ehituse loomisel

Tellijal on keskne koht ehituse korraldamisel. Tavaliselt on tellija kapitalomanik, kes on otsustanud investeerida oma kapitali ehitusse.

Töövõtu korralduse seisukohalt on otstarbekas liigitada tellijad järgmiselt:

• kinnisvara- ja arendusfirmad,
• investorid,
• ehitise hõivajad,
• riigi- ja munitsipaalasutused.

Tellija – 1 (kinnisvara- ja arendusfirmad)
Kinnisvara- ja arendusfirmad soovivad arendusprojektist saada otsest rahalist tulu.
Antud juhul ei erine ehitis kui produkt muust müügiks toodetud produktist.
Lõpptarbija võib olla algusest peale teada, aga võib olla ka tundmatu.
Mõned püüvad ehitise ruttu maha müüa (isegi enne valmimist), teised soovivad seda kasutada renditulu saamiseks.

Tellija – 2 (investorid)
Investorid sarnanevad kinnisvara- ja arendusfirmadega, kuid investorid peavad tulu saamise allikana eelkõige silmas ehitise kasutamist, olgu see siis tehas või elamu.
Kuna pikem periood on seotud suurema riskiga, siis eeldab see kapitali kõrgemat rentaablust.

Tellija – 3 (ehitise hõivajad)
Ehitise hõivaja laseb ehitada, esitades erinõudeid.
Võrreldes kinnisvarafirmadega ja investoritega puudub hõivajal risk kasutaja (omaniku) leidmiseks.
Tootmisehitiste puhul on eriti oluline ehituskestus, millest oleneb kasum ja juba sõlmitud hanke- ja tarnelepingute täitmine.

Tellija – 4 (riigi- ja munitsipaalasutused)
Riigi- ja munitsipaalasutused ehituse tellijatena võivad kuuluda nii arendusfirmade kui ka hõivajate klassi.
Tellijana tuleb neil arvestada avalikkuse kontrolliga.
Omaniku (maksumaksja) eraldatus investeerimisotsusest, mille võtavad vastu ametnikud, võib muuta avalikud projektid vähem efektiivseks, võrreldes eraõiguslike projektidega.

Selleks, et vältida ebaefektiivseid otsuseid investeerimisprotsessis, aga ka ametnike võimalust kasutada ehituse töövõtukorraldust isikliku kasusaamise huvides, on vajalikud piirangud ja ettekirjutused riigihangete korralduses (eeskirjadena).

3.1. 3 K-d

Omaniku jaoks on projekti juhtimisel nendes faasides hoida oma kontrolli all kolme parameetrit ehk 3K´d

Kulud Kestus Kvaliteet

Samas tuleb silmas pidada, et tulemuse maksimeerimine kõigi 3K kriteeriumi järgi on võimatu.

Hoides kokku kulusid, võib kannatada kvaliteet, lühendades kestust, võivad tõusta kulud ja risk, aga samuti langeda kvaliteet jne.

3.2. Ettevalmistamise faas (idee)

Eesmärgi saavutamiseks kriteeriumite ja ajaliste ning finantsiliste piirangute tähtsusejärjekorra määramine.

• Ajalised eeliskriteeriumid.
• Rahalised eeliskriteeriumid.
• Vastus küsimusele, kas muudatuste tõenäosus hilisemas protsessis on suur või ei.
• Riskijaotuse määramine omaniku töövõtjate vahel, mis on oluline töövõtu skeemi valikul.
• Töövõtukorraldusskeemi valik eelnevalt loetletud valikute alusel.

• Peatöövõtt
• Projekteerimis-ehituse töövõtt
• Ehituse juhtimistöövõtt

• Ekspertiisprojekti koostamine.

Tulemus:

• Protokoll, milles on fikseeritud soovid rajatava ehitise võimsusnäitajate kohta, piirangud ja prioriteedid 3K osas.
• Ehitise rajamise piirhinna mitte eesmärkhinna määramine.
• Kõige parem kui lõpptulemus õnnestuks vormistada eskiisprojektina, kuhu on koondunud omaniku ettevalmistusfaasi etappide tegevuste kompaktne kokkuvõte, mis oleks eelprojekti kõige täiuslikum lähteülesanne.
• Selle etapiga tehakse kõige strateegilisemad otsused ehk luuakse alus kogu edasisele protsessile.
• Variantlahendused on kõige efektiivsemad ja odavamad just selles faasis.

3.3. Ehituse projekteerimise faas

Algus: tellija poolt vastu võetud investeerimisotsus.

Töövõtu korraldus: vastavalt eelnevalt valitud töövõtu korraldusskeemile.

Riskide minimeerimise tagab: projekti ettevalmistamise faasis kirjeldatud tegevuste eelnev sooritamine.

Projekteerimise kavandi staadiumid:

• Detailplaneering, kui see osutub vajalikuks
• Eelprojekt ehitusloa saamiseks
• Põhiprojekt
• Tööprojekti tööjoonised
• Projekti ekspertiis

Mõistlik on läbida kõik kavandi staadiumid.

Projekteerimise faasi olulised tegevused:
Projekteerimise tellimine ja korraldamine.
Isiku määramine, kes jääb kontaktisikuks osapoolte vahel.

Projekteerimise töövõtuskeemi valik:

• projekteerimise peatöövõtt mitte läbi arhitekti
• allutatud projekteerimistöövõtt
• omanik on lepinguvahekorras professionaalse juhtimisfirmaga, kes on projekteerimise peatöövõtjaks
• projekteerimis-ehitustöövõtt

Projekteerimislepingus rakendatava hinnamehhanismi valik.
Määratakse erinevate osade projekteerijate tööülesannete ulatus.
Määratakse projekteerimisnormid, juhendid, standardid, mis ei järeldu otseselt seadusest lepingu üldistest tingimustest ja hoone projekti standardist.
Määratakse täiendavate täpsemate uuringute vajadus (üldjuhul geoloogia ja geodeesia)
Määrata projekteerimistöö mahtu töömahtude loetelud, detailsed töökirjeldused ehk spetsifikatsioonid ja kontrolleelarved.
Selgitatakse, kas teostatavusuuringute faasis hangitud tehnilised tingimused kehtivad.
Otsustatakse, kas projekteerijale püstitatakse ehitusmaksumuse piir (piirhind) ja kas seatakse vastutus sellest kinnipidamise eest.
Projekti jagamine ehitusjärkudeks.
Koostatakse projekteerimiseprogramm ja projekteerimistööde ajagraafik.

Projekteerimise faasi tulemus
Tellija nõudmiste ja soovi järgi valminud projektdokumentatsioon, mille on tellija või tema esindaja projekteerimise erinevatel staadiumite valmides kinnitanud.
Lisaks jäävad protsessist maha projekteerimise kalenderplaan, projekteerimiskoosolekute protokollid, muudatuste taotlused, muudatuste kooskõlastamise otsused jne.
Kui lepingus oli ette nähtud, siis ka töömahtude loetelud ja detailsed töökirjeldused ehk spetsifikatsioonid ja kontrolleelarved.

3.4. Võimalikud tagajärjed kui tellija on kaotanud kontrolli kogu protsessi üle

Väljakujunenud valed arusaamad

• Tellija arvab, et ta saab ehitise loomise protsessiga ise hakkama.
• Tellija jälgib ainult projekteerimiskulusid, valides projekteerija vähempakkumisel.
• Peaprojekteerijaks tellija ees jääb arhitekt.
• Projekti vastu hakatakse huvi tundma siis, kui kogu projekt on valmis.
• Ehitushanke peanõustaja kaasamine protsessi peale projekti valmimist võib olla juba hilja.
• Ehitushange koostatakse liiga karm ning jäetakse sisulised küsimused läbi töötamata.
• Tihti tekkib tellijal arvamus, kui ta saab ehitusettevõtjaga lepingu sõlmitud, on tema töö tehtud.

Võimalikud tagajärjed kui tellija on kaotanud kontrolli kogu protsessi üle

• Oluliselt kõrgem ehituse hind.
• Oluliselt hilisem valmimistähtaeg.
• Tulemus ei ole see, mida tellija esialgselt ette kujutas.
• Tellija pankrott.
• Lõputud kohtuvaidlused.
• Pangad ei taha finantseerida ehitusprojekte (enne kasutusluba).
• Rikutakse inimsuhted.

Kuidas seda olukorda muuta?

Kindlasti tuleb muuta tellija suhtumist ettevalmistamise ja projekteerimise faasi, mis on protsessid mis määravad ca 80% tulevastest ehituse kuludest, samas moodustades ise marginaalse osa ehitusmaksumusest.

Mõistlik oleks kaasata ehituse loomise protsessi kohe protsessi algusest professionaalne ehitusjuht,
kellel on pidev kogemus kõigi faaside juhtimisel.

Tuleks parandada hankeprotsessi kui tervikut -hangete tulemused ei tohiks kordades erineda.

Tuleks parandada riigi kui ehituse tellija rolli just idee ja kavandamise faasis, mis parandaks riigihangete ehitusprojekteerimise kvaliteeti.

4. Sõnastik

Loengu konspektis tärniga tähistatud sõnad leiate alljärgnevast sõnastikust.

algatusvõime – инициатива, инициативность
ametiühing – профсоюз
aruandlus – отчётность
eksisteerima - существовать
haagis – прицеп
hajutama – рассеивать, рассредоточивать
haldama – управлять, администрировать
heakskiit – одобрение
hoidma ära – предотвращать
häire - помехи, перебой, неполадки
hooldama - обслуживать
iganema - устаревать
ihaldama - жаждать, желать
johtuma – вытекать, следовать
järelevalve - надзор
kaasnema – сопровождаться, сопутствовать
kandvus – несущая способность
kaudkulud - косвенные расходы
kobestama – рыхлить
kohaletoimetamine - доставка
kolima - переселяться, переезжать
korrigeerima - корректировать
kõikuma - колебаться, качаться
käsutama - распоряжаться, командовать
kütma - топить, отапливать
lahti ütlema - отказываться
langema kokku – совпадать
langema ära - отпадать
lumetõrje - снегозащита
lõpmatus – бесконечность
maavaldus – землевладение
maha märkima - разбивать, разметить
moodne – современный
mitmekesisus - разнообразие
määr - степень, мера
mört – раствор
nihutama – передвигать, подвинуть
nõudlus - спрос
olek - состояние
olulisus – существенность, важность
omandama – приобретать, заполучать
pendel – маятник
piirang - ограничение
proovima läbi - испробовать
päritolu - происхождение
ränk - тяжёлый, непосильный
saadetis – партия (товара)
sagedus - частота, периодичность
soojendama – греть, разогреть
soojustama – утеплять
suhe – соотношение, пропорция
suruma peale – теснить, напирать
suundmus – направление, направленность
suuteline – смочь в состоянии сделать что
süstik - челнок
talitus - дело, занятие, работа
talletuma – храниться, накапливаться
taoline – такой
taotlema – добиваться, претендовать
tasustama – оплачивать
temperatuurivuuk – температурный шов
toimetama - доставлять
tundlikkus - чувствительность
tõendama - свидетельствовать, подтвердить
töö/esi, -ee – фронт работы
vool – поток
voolehitus - поточное строительство
võimekus – способность
võrreldavus – соизмеримость, соподставимость
üha - беспрерывно, сплошь
ühildama - согласовывать