Loeng 12. Ehituskorraldus 2

1. Autori andmed ja kasutatud kirjandus

Käesoleva õppematerjali koostaja on Anneli Ramjalg (Alt), Tallinna Tehnikakõrgkooli
ehitusteaduskonna ehituskorralduse ja juhtimise aluste lektor.

Õppematerjali koostamisel kasutatud allikad:

• Sutt, J. (1997). Ehituskorraldus. Tln: TTÜ kirjastus
  
• Sutt, J. (2009). Ehituskorraldus. Loengukonspekt, TTÜ
  
• Liias, R. Ehituskorraldus ja juhtimine. Loengukonspekt, TTK
  

See teos on litsentseeritud Creative Commonsi Autorile viitamine + Mitteäriline eesmärk + Jagamine samadel tingimustel 3.0 Eesti litsentsiga.

2. Sissejuhatus - Töövõtu korraldusviisid

Vastutus ehitise ning tööde eest ehitise projekteerimisel ja ehitise rajamisel kannab omanik.
Juhul kui ta kaasab projekti realiseerimisse teisi organisatsioone, peab ta koos tööde jagamisega jagama ka riski ja vastutust.
Nii töö ulatuse, vastutuse kui ka riski jaotus tuleb fikseerida kirjalikus lepingus.

Töövõtukorralduse valikuks peab tellija määrama prioriteedid ehituse maksumuse, kestuse, kvaliteedi, uudsuse, riski jaotuse jne osas.

Kuna ehitised erinevad keerukuse või uudsuse poolest ja tellijal on erinevad nõudmised projekti ajastamisel, aga ka üleantava vastutuse ja riski määrade suhtes, siis on ajalooliselt välja kujunenud ka mitmed töövõtu korralduse viisid.

1. Ehituse peatöövõtt.
2. Projekteerimis-ehitustöövõtt ja ehitus-arendus-töövõtt.
3. Professionaalne juhtimistöövõtt.

• Juhtimistöövõtu
• Juhtimistöövõtu variant tellija-agent
• Juhtimistöövõtu variant ehitus-juhtimistöövõtja

Omal jõul ehitamine.
Töövõtu korraldusviiside joonised

Õigus tegutseda ehitusalal

Muudatused projektis on vältimatud, ent kuidas jaotada vastutust ja riski, mis tuleneb muudatustest.
See peab olema lepinguga detailset kindlaks määratud.
Oluline on, et muudatused oleksid kooskõlastatud kirjalikult ja määratud oleks nende mõju hinnale ja ehituskestusele (tähtajale).

Projekti keerukus ei mõjuta oluliset töövõtuviisi valikut.
Tehnoloogiliselt keerukate projektide puhul tuleks vältida projekteerimis-ehitustöövõttu, kui ei ole tegemist tehnoloogiliselt spetsialiseeritud ettevõtjaga.

Vastutuse jaotus
Tellija,kes pidevalt ehitab ja kellel on firmas ehituskorralduse spetsialiste ja kes tahab kontrollida protsessi, peaks eelistama peatöövõtu meetodit .

Riski jaotus
Projekteerimis-ehitustöövõtu puhul on tellija risk kõige väiksem ja töötaja risk kõige suurem.
Juhtimistöövõtu puhul on vastupidi.
Peatöövõtul jaguneb risk tellija ja ehitaja vahel pooleks.

3. Ehituse peatöövõtt

Peatöövõtt on traditsiooniline ja kõige enam levinud töövõtukorralduse viis.
Joonis 1
Ehituse peatöövõtu skeem

Skeemil rakendab omanik-tellija projekteerija ja peatöövõtja ning hind määratakse, kasutades fikseeritud hinnaga (kogusummal või ühikhindel põhinev) või tegelike kulude katmisel põhinevat hinnakujundamise mehhanismi:
A. Fikseeritud hinnaga töövõtt
B.Kulude katmise hinnaga töövõtt

Fikseeritud hinnaga töövõtt

Eelised tellija poolt vaadatuna
pikaajaline kogemus,
kogusumma leping võimaldab määrata hinna enne lepingu sõlmimist (minimaalne risk), mis võistupakkumise juures annab ka madalaima hinna,
ühikhinna leping võimaldab hästi arvesse võtta kõiki töömahte ja võimalikke muutusi projektis,
tellija minimaalne kaasamine ehitusprotsessi,
pakkumise ajaks on joonised valmis, edasine arendus on lihtne.

Puudused tellija vaadatuna:
ehitusfirma kogemust ei saa kasutada projekteerimisfaasis,
pikim summaarne projekteerimis-ehituskestus,
omanik jääb töövõtja suhtes nõuandja rolli ja tema mõju ehitusele on minimaalne,
projekti ettenägematud muutused võivad tõsta ka fikseeritud hinda,
ühikhindel põhinev leping tähendab kulutusi töömahtude mõõtmisel,
peatöövõtja on huvitatud odavate alltöövõtjate kasutamisest.

Eelised töövõtja poolt vaadatuna:
kasum on hinna sees ja läbirääkimistel sõlmitud lepingu puhul võib efekt olla suurim,
tellija ja projekteerija sekkumine on minimaalne,
innovatiivne ettevõtja saab kasumist uuenduste rakendamisest,
töövõtja võib delegeerida osa riskist alltöövõtjale.

Puudused töövõtja poolt vaadatuna:
pretendentide suur arv alandab võistupakkumise puhul kasumit,
tellija kontrollib muudatusteks ja lisatöödeks vajalikku hinnareservi ja ehitaja peab tegema kulutusi arbitreerimiseks ilma kindluseta, et see tulu toob,
töövõtja riskib ilmastikuga, streikidega jne teadmata, kas talle selle eest tasutakse.

3.1. Kulude katmise hinnaga töövõtt

B. Kulude katmise hinnaga töövõtt

Eelised tellija poolt vaadatuna:
pikaajaline kogemus,
lühem summaarne projekteerimis-ehituskestus nende ühildamise arvel,
võimaldab lihtsalt rakendada projektis muudatusi ja täiendusi,
võimaldab projekteerimisel kasutada ehitaja kogemusi,
suure ehitusnõudluse puhul võib meetod anda madalaima ehitushinna,
võimalus rakendada kõrge kvalifikatsiooniga alltöövõtjaid,
omanik saab enam osaleda tööde juhtimisel,
garanteeritud maksimumhinna puhul on võimalik osa riskist jagada töövõtjaga.

Puudused tellija poolt vaadatuna:
mitte kõige odavam variant,
pahatahtlikud või kogenematud töövõtjad võivad tuua kahju,
garanteeritud maksimumhind võib mitte vastu pidada tingimuste muutumisel,
omaniku kulutused juhtimisele ja kontrollile on suuremad,
kaetavate kulude defineerimine on keeruline ja võib põhjustada ülekulu.

Eelised töövõtja poolt vaadatuna:
minimaalne hinnarisk,
töövõtjale tasutakse eraldi tehnoettevalmistamise ja kalenderplaanimise jne eest, mis muidu toimub kogusumma sees.

Puudused töövõtja poolt vaadatuna:
honorar võib jääda väiksemaks, võrreldes kasumipotentsiaaliga tuntud riskitaseme puhul,
töövõtja on allutatud tellija detailsele kontrollile,
juhtimine on keeruline, sest projekteerimine ja ehitamine toimub ühel ajal,
töövõtja reputatsioon võib kannatada vastuolude tõttu tellija personaliga,
garanteeritud maksimumhinna puhul võib töövõtja kanda risk, mida ta ei kontrolli. Omanik paneb aga töövõtjale suuri ülekulusid pahaks.

4. Projekteerimis-ehitustöövõtt

Projekteerimis-ehitustöövõtu puhul on tellija lepinguvahekorras ühe töövõtjaga, kes kindlustab nii projekteerimise kui ka ehituse.

Joonis 2
Projekteerimis-ehitustöövõtu skeem.

Tuntakse ka skeeme, kus projekti funktsionaalosa kavand tehakse eraldi lepingu alusel enne projekteerimis-ehitustöövõtu.
Joonis 3
Ehitus-arendustöövõtu skeem

Eelised omaniku poolt vaadatuna:
omaniku minimaalne sekkumine arendusprojekti, mis on eriti hea, kui omanikul puudub kogemus (levinud ehitusel arengumaades),
summaarne projekteerimis-ehitusaeg on lühike,
võimalik kavandi ehitajapoolne ekspertiis,
muudatusi on projekti lihtne sisse viia.

Puudused omaniku poolt vaadatuna:
lõplik projektmaksumus pole määratav enne ehituse algust,
kuna omanikupoolne kontroll on minimaalne, siis võivad tulemused ootusega mitte kokku langeda.

5. Professionaalne juhtimistöövõtt

Juhtimisfirma täidab teenustasu eest omaniku ehitusel tellija osa.
Kasutatakse spetsiaalset projektjuhtimisfirmat, kas pidevalt tegutsevat või ühe projekti jaoks.
Ühe projekti firmal on raske luua organisatsiooni mälu.
Meetod võimaldab tellijal osaleda ehituses.
On võimalikud variandid.

Joonis 4
Juhtimistöövõtu skeem.

Skeemi 4 järgi sõlmib juhtimistöövõtja otselepingud ehitustöövõtjatega ja ehitustöid ise ei tee.
Arveldused ehitustöövõtjaga toimuvad juhtimistöövõtja kaudu.

Joonis 5
Juhtimistöövõtu variant tellija- agent.

Skeemi 5 kohaselt esineb juhtimistöövõtja kui omaniku agent, kes valmistab ette omaniku ja ehituse töövõtja vahelised lepingud, koordineerib, juhib ja võtab töö vastu.
Kuid ehitusrahad ei käi juhtimistöövõtja kaudu.
Tema saab juhtimisteenuse eest honorari.

Joonis 6
Juhtimistöövõtu variant ehitus-juhtimistöövõtja.

Skeemi 6 kohaselt täidab tellija-agenti osa ehituse peatöövõtja.
Omaniku huvid on kõige paremini kaitstud juhtimistöövõtja-tellija-agent (joonis 6) puhul.
Ülejäänud kaks skeemi võivad tekitada juhtimistöövõtjal kiusatuse hoida kulutusi kokku (halvendada kvaliteeti) tellija arvel.

Professionaasel juhtimistöövõtul on omaniku poolt vaadatuna järgmised eelised:
ehitustöövõtja kogemus leiab parima kasutuse ehituse projekteerimise faasis ilma konflikta omaniku ja projekteerija vahel,
kulude ja kalenderplaanide hindamine on sõltumatu, peetakse parimal viisil simas omaniku huvi.
pidev koordinatsioon projekteerija ja ehitustöövõtja vahel, milleks juhtimistöövõtja moodustab ühise töögrupi,
minimaalne summaarne projekteerimis-ehituskestus,
võimalik hinnavõistlus.

Puudused omaniku poolt vaadatuna:
kui ehitus alustatakse enne, kui kogumaksumus on määratud, siis on äririsk kõrge,
kui omaniku finantsid on rangelt piiratud, tuleks eelistada traditsioonilist ehituse peatöövõttu,
programmi edukus sõltub suures osas professionaalse ehitusjuhi kogemustest kulude hindamise, kalenderplaanimise, eelarvestamise ja juhtimise alal,
professionaalne ehitusjuht ei taga tavaliselt kogu töö hinda ega töö kvaliteeti. See on suurim erinevus traditsioonilise fikseeritud kogusummaga peatöövõtuga võrreldes.

6. Omal jõul ehitamine

Omanik võib ka ise ehitada, s.t. ettevõttel, kelle põhitegevus ei ole ehitamine, võib olla projekteerimisgrupp ja/või ehitusbrigaad, kes ei osuta aga ehitusteenuseid väljapoole ettevõtet.
Oma tööjõu kõrval võidakse eritööde tegemiseks kasutada spetsialiseeritud ehitusfirmade abi. Nendega sõlmitud lepinguid nimetatakse otselepinguteks.
Oma jõul ehitades hoitakse kokku töövõtufirmale makstavate üldkulude ja kasumi arvel.
Otsekulud aga tavaliselt suuremad väiksemate kogemuste ja sellest tuleneva madalama professionaalsuse arvel.

Ajaliselt võib kokku hoida ehitusele eelnenud protseduuride pealt (kooskõlastatud, töövõtja leidmine), kaotatakse aga ilmselt ehituskestuses.

7. Töövõtu korraldusviisi valik

Töövõtu korraldusviisi valik

Õige töövõtu korraldusviisi valik on keeruline, kuna hindamise kriteeriume on palju ja ühe muutmine mõjutab ülejäänuid.
Kui kogemus puudub, on õige teha valik nõuniku abil.

Oluline on tasakaalustada kolm tähtsamat kriteeriumi:
kulud,
kvaliteet,
kestus.

Kuid arvestada tuleb veel:
muudatuste tõenäosust projektis,
projekti keerukust,
võistluse vajalikkust,
vastutus jaotust ja
riski jaotust.

Kulud
Kulud on tavaliselt kõige määravam faktor töövõtu korraldusviisi valikul.
Tegelikult on kriteeriumil kaks tahku.
Tellija on huvitatud nii kulude taseme minimeerimisest kui ka kokkulepitud hinna kindlusest.
Madalaima hinna kindlustab võistupakkumine.

Kvaliteet
Kvaliteet tähendab toote vastavust nõuetele.
Ehituses on need nõuded määratud tellija soovidega, mis tuleb selgelt ja täpselt fikseerida projekti dokumentides (spetsifikatsioonides, seletuskirjas, töö kirjeldustes), pakkumisdokumentides ja lepingus.
Teisalt on nõuded määratud avalikult kehtestatud normidega (ehituse ja planeeringu seadus, projekteerimisnormid hoonete ja rajatiste tugevuse, püsivuse, soojapidavuse, tuleohutuse jne kohta).
Oluline on, et tellija teeks endale selgeks, millist kvaliteeditaset ta vajab.
Erinevus seisab põhiliselt kasutatavate materjalide, toodete ja seadmete, mitte aga töö kvaliteedis.
Sellepärast ei saa öelda, et ühel töövõtu korraldusviisil on eeliseid või et mõni neist ei kindlusta nõutavat kvaliteeti.
Kvaliteeti on alati võimalik tagada korralikult koostatud lepingu ja piisava järelevalvega.

Kestus
Kestus on eelkõige projekti ajastamise probleem, mis tähendab võimalust ühildada projekti elutsükli faasid.
Tuleb selgelt eristada kahte eesmärki.
Esiteks, eesmärgiks on ehitise valmimine mingiks kindlaks (täpseks) tähtajaks, mis oli teada enne lepingu sõlmimist.
Teiseks eesmärgiks on projekti kestuse lühendamine.
Kestuse lühendamise soov peab olema majanduslikult põhjendatud.
Ajastamise kindlus nende mõlema eesmärgi puhul nõuab lepingu detailset tundmist.

Ehitus- ja elamuvaldkonna lepingute näidised ja koostamise juhendid

8. Projekteerimise korraldus

Eesti seaduste kohaselt peab projekteerimisfirmadel olema tegevus-litsents, mis määrab ära projekteerimis-valdkonna ja vastutavad (allkirjaõigusega) isikud.
Ehitiste kavandid peavad olema tehtud detailplaneeringu tingimuste ja ehitustehniliste normide kohaselt.

Kavandi vastavus projekteerimise normidele:
ehitiste tugevus (прочность) ja püsivus (устойчивость),
tuleohutus,
ehitusplatsi ettevalmistus ja niiskuskaitse (niiskus – сырость, влажность),
materjalide ja töö kvaliteet,
heliisolatsioon (звуковая изоляция),
ventilatsioon,
hügieen,
drenaaž,
soojavarustus,
energia- ja kütusesäästu,
puuetega inimeste erinõuded.

Maa-alade planeerimine
Planeerimise põhimõtted:
Tiheasustusega (плотное заселение) paikades on detailplaneering kohustuslik. Hajaasustus (редкое заселение) eeldab projekteerimistingimusi.
Planeerimistegevus on avalik. Kõigi huvitatud subjektide kaitse.
Ehitama on lubatud hakata ehitusprojekti alusel pärast ehitusloa saamist.
Ehitis on lubatud kasutusele võtta pärast kasutusloa saamist kohalikult omavalitsuselt.

Planeeringute liigid:
Üleriigilised planeeringud (regionaalpoliitika kujundamine, asustuse suunamine, looduskaitsealade ja üleriigiliste kommunikatsioonide kavandamine).
Maakonna planeeringud (riiklike ja kohalike huvide tasakaalustamine).
Üldplaneeringud linna või valla territooriumi kohta.
Linna või valla väiksema osa detailplaneeringud, mis on lähiaastatel ehitustegevuse aluseks.

Detailplaneering määrab:
maa-ala kruntideks jaotamise,
krundi ehitusõiguse,
tänavad ja liikluskorralduse ,
haljastuse ja heakorrastuse (озеленение и благоустройство),
ehitisvahelised kujad (kuja – разрыв),
tehnovõrkude paigutuse,
keskkonnakaitse abinõud (меры).

Krundi ehitusõigus sisaldab:
krundi kasutamise otstarvet,
lubatud ehitiste arvu,
suurimat ehitusalust pinda,
ehitiste lubatud kõrgust.

Planeerimise korraldus:
avalikkuse informeerimine,
planeeringu väljapanek,
avalik arutelu,
lahkhelide läbivaatamine seadusega määratud korras,
planeeringu kinnitamine,
kahjude hüvitamine.

Ehitusseadus
Planeerimisseadus

8.1. Projekteerimise staadiumid ja kavandi koosseis

Arhitektuurset või ehituslikku projekteerimis-tööd võib iseseisvalt teha kõrgharidusega arhitekt või ehitusinsener.
Ühepereelamut, taluhooneid, suvilat, garaaži ja muid väikseid ehitisi enda tarbeks võib projekteerida ka erihariduseta isik kohaliku omavalitsuse ühekordse projekteerimisloa alusel.

Projekteerija vastutus ja kahjude hüvitamine (Kui projekteerija tekitab oma tegevusega tellijale kahju, ta on kohustatud kahju hüvitama).
Ehituskavand peab olema koostatud mahus, mis võimaldab hinnata projekteeritud ehitust, selle järgi ehitada ja ehitamist kontrollida.

Projekteerimistöövõtja peab säilitama kõik koostatud kavandid.

PROJEKTI STAADIUMID:
ESKIISPROJEKT
Koostakse kuluprognoos võrdlusprojektide põhiparameetrite maksumuse alusel või rahastamisvõimalusi arvestades.
Hinnatakse ehitusprojekti alternatiiv-variante tehnilistest lahendustest ja kvaliteedi-piirangutest tulenevalt.
Otsustatakse projekteerimise alustamine ja määratakse eelarvepiirang.
EELPROJEKT
Antakse põhimõtteline lahendus ehitisele.
Prognoositakse detailsemalt ehitusprojekti kulusid võrdlusobjektide ja/või orienteeritavate töömahtude alusel.
Tehakse lõplikud otsused edasise projekteerimishanke või projekteerimis-ehitushanke korraldamiseks.
PÕHIPROJEKT
Määratakse ehitise kõik tehnilised parameetrid.
Luuakse võimalus koostada töömahtude loetelu ja ehitustööde kulude kalkulatsioon (kontrolleelarve).
Tehakse otsus peatöövõtu ehitushanke korraldamiseks.
TÖÖPROJEKT
Vajadusel detailiseeritakse põhiprojekti lahendus tööde tegemisel kasutatavat tehnoloogiat ja tooteid arvestades.
Tekib võimalus koostada detaileelarveid ja kasutada neid kulunormi lähtealusena.

Tavaline kavandi liigendus osadeks on järgmine:
Seletuskiri.
Ehituse generaalplaan.
Arhitektuur-ehituslik osa.
Küte ja ventilatsioon.
Veevarustus ja kanalisatsioon.
Elektrivarustus, automaatika, nõrkvooluseadmed.
Tootmistehnoloogia.
Ehituse maksumus.

Projekteerija lähtub tellija poolt koostatud projekteerimisülesandest.
Projekteerimisülesande koosseisu näidis:
Ehitise nimetus ja asukoht.
Projekteerimisorganisatsioon.
Projekteerimisjärgud ja töövõtuskeem.
Ehitusjärgud.
Korruste, sektsioonide ja korterite arv.
Nõuded infrastruktuuri ettevõtete projekteerimiseks (tööstusettevõtte puhul).
Põhinõuded kandekonstruktsioonidele, välispiiretele, viimistlusele. Kvaliteedinõuded.
Põhinõuded projekteeritavale tootmis-tehnoloogiale.
Põhilised tehnilis-majanduslikud näitajad (võimsus, mahutavus, ressursikulu, saaste- ja jäätmekogused, maksumuse limiit, tasuvusaeg).
Juhised makketide jm demonstratsiooni-materjalide koostamiseks.
Nõuded krundi heakorrastamiseks.
Keskkonnakaitse nõuded (õhk, vesi, pinnas).
Nõuded kaitserajatiste projekteerimiseks.
Ehituse algus ja lõpp.

Koos projekteerimisülesandega annab tellija projekteerijale:
uuringute tulemused,
andmed olemasolevate hoonete ja rajatiste, sh maa-aluste tehnovõrkude kohta,
ja muud andmed projekteerija taotlusel.

8.2. Projekteerimistöö korraldus

Projekteerimistöö tulemuslikkus väljendub ehituse maksumuses, ehituse kasutuskuludes, mis võivad olla esimesest mitu korda suuremad, ja tootmisehitiste puhul tehnoloogia efektiivsuses.

Tavaliselt valib tellija projekteerija läbirääkimiste teel. Küll on aga võistupakkumine soovitatav projekteerimisehitustöövõtu skeemi puhul.
Projekteerimistöö peatöövõtjaks on olenevalt ehituse tüübist kas arhitekti- või insenerifirma.

Elamud ja tsiviilobjektid projekteeritakse omal jõul. Keerulised ja santehnilised süsteemid tellitakse alltöövõtjatelt.
Tööstusobjekte projekteerivad spetsialiseeritud projekteerimisfirmad.

Projekteerimistööks ehk konsultatsiooni-teenuste osutamiseks sõlmitakse tellija ja konsultandi (projekteerija) vahel leping, mille kohta on välja töötatud ja heaks kiidetud üldtingimused.
Konsultatsiooniteenuste hulka võivad vastavalt üld-tingimustele kuuluda peale kavandi koostamise ka:
tasuvuse ja teostatavuse uuringud,
finantskonsultatsioonid,
materjalide ja seadmete katsetamine,
võistupakkumise korraldamine,
ehituse järelevalve,
topogeodeetilised uuringud,
modelleerimine jm.

Omaniku – tulevase ehitise tellija seisukohalt on projekteerimisfaasis kõige olulisem küsimus ehitise kulude ja kvaliteedi tasakaalustamine.