Loeng 11. Ehituskorraldus 1

Projekti tasuvuse ja teostatavuse uuringud on arendusprotsessi esimene faas, millele järgneb projekteerimine (kavandamine).

Tasuvuse ja teostatavuse uuringud teeb tavaliselt tellija, kuid ka selles staadiumis ei ole konsultatsiooni(projekteerimis) firma kaasamine välistatud.

Tasuvusuuring on eelkõige turu-uuring.
Turgu on vaja õigel kohal ja ajal.
Turg peab tagama hinna, mis korvab kulud.

Põhilised muutujad, mille alternatiivseid väärtusi käsitletakse, on maa hind, ehituskulud, rendid, intressimäärad, laenukulud, ostu- ja müügihinnad, investeeringute rentaablus, arendusprogramm (kalenderplaan).

Turu-uuring hõlmab ka asukoha ja piirkonna uuringud: hinnatõusu ja naabrust, elanike sissetulekuid rühmiti jne.

Raha, mis kulub taolisteks uuringuteks, tundub olevat suur, kuid võrreldes projekti kogumaksumusega on see kulutus põhjendatud.

Kui tasuvusuuring oli positiivne, siis enne investeerimisotsust ja maa ostu tuleb teha teostatavusuuring, mille põhilisteks osategevusteks on:

1. platsi füüsikaliste parameetrite tundmaõppimine,
2. platsi uuringud,
3. detailiseeritud eskiisjooniste tegemine,
4. detailplaneeringu ettekirjutustega tutvumine või planeeringutaotluse esitamine,
5. planeerimisorganitega läbirääkimine,
6. projekteerimisloa (projekteerimistingimuste) saamine,
7. finanseerimise ja kindlustusprobleemide lahendamine,
8. põhjalikum turu-uuring koos hindade ja rentide täpsustamisega,
9. ehituskulude detailsema eelarve koostamine ja töövõtu korraldamise viisi valik, eelläbirääkimised töövõtjate ja nõunikega.

Kui teostatavusuuring on tehtud, tuleb projekti uuesti hinnata.

Peale investeerimisotsuse vastuvõtmist on muudatuste tegemine töö suunas ja ulatuses väga problemaatiline.

Valik seisneb peamiselt ehitusmaterjalides ja ehitustehnoloogias, töövõtu korralduse ja hinnakujunduse meetodites.
Kõige tähtsamad otsused tehakse arendusprotsessi alguses.
Järgmiste otsuste mõju ettevõtmise tulemusele väheneb järjest.