Loeng 11. Ehituskorraldus 1

Õppeaine ehituskorraldus eesmärk on anda tervikpilt ehitusprojekti realiseerimisest läbi kõigi projekti elutsükli faaside, pidades silmas nüüdisajal välja kujunenud tööjaotust investorite, ehituse tellijate, professionaalsete ehitusjuhtide, projekteerijate, ehitustöö ettevõtjate ja järelevalve vahel.

Ehitustegevuse korralduslik külg on oluline investeerimisprojekti realiseerimise kõigis faasides nii protsessi terviklikkuse kui ka üksikfaaside finktsioonide seisukohalt, kuna:

• iga järgmise faasi tulemuslikkus oleneb eelmises faasis tehtud otsustest,
• süveneb traditsiooniliselt üksteisele järgnevate faaside ajalise ühildamise* tendents,
• süveneb spetsialiseeritud ettevõtete (projekteerija ja ehitaja, ehitaja ja tellija, ehitaja ja ehitusjuht jm) funktsioonide ühildamise tendents.

Omanik – ehitusliku investeerimisprojekti algataja ja läbiviija.
Tema toimingud projekti läbiviimisel olenevad sellest, kas ta ehitab müügiks, väljarentimiseks või enda poolt hõivamiseks, samuti sellest, kas on tegemist eraõigusliku või avalik-õigusliku subjektiga.

Suhetes töövõtjatega (projekteerija, maksumuskonsultant, ehitaja jm) esineb omanik Tellija rollis.
Omanik võib tellija rolli täita ise või delegeerida selle käsunduslepingu kaudu professionaalsele ehitusjuhile.

Professionaalsed ehitusjuhtimise firmad lahendavad käsunduslepingu alusel paljud omaniku ees seisvad ülesanded ehituse tellimisel, alates vajaduse uuringutest ja lõpetades vigade parandusega ehituse garantiiperioodi lõpus.

Projekti arendamise esimeses ettevalmistavas faasis on kulude probleem eelkõige kulude ja tulude prognoosimine ja plaanimine, projekti tasuvus ning ehituskulude ja kasutuskulude tasakaalustamine, üldiste kvaliteedinõuete püstitamine.

Projekti arengu teises faasis toimub ehituse projekteerimine.
Selles faasis jälgib omanik eelkõige projekteerimiskulusid, valides projekteerija vähempakkumisel.

Projekti arenduse kolmandas ehk ehitamise faasis on kulude juhtimiseks kümmekond erinevat meetodit, mille vahel peab omanik tegema valiku balanseerides maksimaalse kasumlikkuse või väiksema riski vahel.

Ehituskestus tuleks ligikaudselt määrata (hinnata) juba tasuvusuuringute faasis, konsulteerides töövõtjate või professionaalsete ehitusjuhtidega.
Ehituskestus moodustab olulise osa projekti kestusest ja mõjutab nii projekti tasuvus hinnanguid, omaniku finantsplaane kui ka ehituse hinda.


Mõistel projekt on ehituses kaks tähendust.
Esiteks
tähendab projekt kõiki tegevusi ehitise elutsükli jooksul,
projektil on selgelt fikseeritud algus ja lõpp, eesmärk ja tulemuse hindamise kriteerium,
projekti realiseerimiseks tuleb sooritada hulk omavahel keerulistes seostes tegevusi,
projekti edukas elluviimine eeldab plaanimist.

Teiseks
tähendab projekt ehitise püstitamiseks vajalike dokumentide kogumit:
joonised,
spetsifikatsioonid,
seletuskirjad,
eelarved jm